Fundo de comércio também tem direito à compensação porque desapropriação interfere na atividade comercial e pode comprometer sustento do locatário
A Prefeitura de Belo Horizonte decretou, como fim de utilidade pública, a desapropriação de imóveis próximos à Avenida Pedro I para suprir a demanda no aumento de tráfego e melhorar a infraestrutura viária local para a Copa do Mundo de 2014. Isso tem gerado muitos entraves tanto para proprietários quanto para locatários de imóveis localizados nessa região, que, de acordo com o advogado especializado em Direito de Empresa, Daniel Cerqueira, devem ficar atentos para saber quem tem direito e como se dará a indenização pela desapropriação.
Ele explica que, tradicionalmente, a indenização é devida aos proprietários dos imóveis. Mas, considerando que grande parte dos imóveis instalados ao longo da Avenida Pedro I têm finalidade comercial, e os inquilinos também devem ter direito à compensação financeira. “Nesses casos, a desapropriação afeta também a atividade comercial do locatário, podendo comprometer seu sustento e até sua profissão. Por isso, em tese, há a possibilidade de o Poder Público indenizar o fundo de comércio, aqui definido como o conjunto de bens materiais e imateriais que dão valor agregado ao negócio, como o ponto comercial, por exemplo.”, diz o advogado.
Segundo ele, no entanto, há algumas divergências, na jurisprudência, no que se refere ao entendimento desse direito e é preciso que os empresários fiquem a par das situações. Atualmente, o judiciário considera três vertentes para analisar a situação. A primeira defende que o locatário deve ser indenizádo caso comprove que não conseguiu se restabelecer em outro lugar após a desapropriação. “Postos de gasolina, por exemplo, têm a viabilidade econômica diretamente relacionada com seu
posicionamento geográfico. Se um posto precisar ser instalado um quarteirão a frente, pode perder sua clientela e deixar de ser financeiramente viável”, exemplifica.
A segunda, segundo o especialista, entende que, para haver indenização, o fundo de comércio deve ser protegido pela Lei de Luvas — legislação anterior à atual Lei de Locação que determina que, em caso de perda do imóvel, o proprietário deve indenizar o locatário do fundo do comércio. “Considero essa interpretação descabida, pois em 1991 a antiga lei de luvas foi substituída pela atual Lei de Locação”, argumenta Cerqueira. Já a terceira vertente estipula que o pagamento só é devido àqueles comerciantes que têm contrato de aluguel válido e com prazo determinado.
Para o advogado, é esse último entendimento que deve ser considerado para determinar os direitos de fundo de comércio indenizáveis. “Se o imóvel está localizado em regiões com o mesmo perfil daqueles encontrados na Av. Pedro I, cabe indenização tanto para o proprietário, pela perda do imóvel, quanto para o locatário, pela perda do ponto comercial. E se o proprietário desenvolve alguma atividade comercial no próprio imóvel, a compensação deverá ser maior em função da posse e finalidade com o qual é utilizado”, afirma Cerqueira, completando que, no caso do locatário, duas alternativas são possíveis para receber a indenização.
“Em ações de desapropriação indireta, quando o proprietário entra na Justiça contra o Poder Público, um entendimento diz que o locatário não poderia participar do processo porque não é dono do imóvel. Então, ele deve entrar com uma ação autônoma apensa ao processo de desapropriação alegando perdas e danos. No entanto, uma outra interpretação oferece ao locatário a possibilidade de participar da própria ação de desapropriação ao lado do dono do estabelecimento, já que ambos estarão defendendo interesses comuns”, informa.
Processos judiciais
Daniel Cerqueira explica também que os processos de desapropriação de utilidade pública nascem e costumam ser marcados pelo desentendimento entre o valor oferecido pelo Poder Público e aquele exigido pelo proprietário. “Quando, por exemplo, não há acordo dentro do processo de desapropriação direta ou indireta, um perito, nomeado pelo juízo, faz a avaliação do imóvel e determina a indenização a ser paga, sendo que nestes casos juiz costuma homologar em sentença o valor encontrado pelo perito. O problema é que a Ação Judicial sem acordo pode levar anos para ser concluída, principalmente por que elas são submetidas ao expediente do reexame necessário, ou seja, ainda que o Poder Público concorde com os valores determinados em sentença a decisão do juiz de primeira instância vai ao Tribunal.”, completa.
Sobre a fonte
Daniel Cerqueira é advogado especialista em Direito de Empresa. Atualmente, é sócio do escritório Silveira, Fonseca e Cerqueira - Advogados Associados - Avenida Afonso Pena, 2770, sala 1005, Funcionário, BH/MG. Telefone: (31) 3221-6407.
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